王翰代表：

您提出的关于“老旧小区附属配套设施改造”的问题及建议收悉，现答复如下：

近年来，我区按照创建国家生态文明建设示范区的总体要求，坚持政府主导、街道托底、落实长效管理。以解决群众最关心、最直接、最迫切的居住问题为出发点和落脚点，以提高群众的幸福感、获得感、满意度为目标，着力推进老旧小区改造工作，优化人居环境、提升住宅功能、改善城市面貌，奋力建设宜居优美的居住生态环境，努力打造“强富美高”新江宁。

一、改造背景

老旧小区是指开发较早，2000年以前建设的，规模小配套设施差以及企事业单位自己建设的房改房、集资建房单幢或多幢的小区。由于未强制收取物业维修资金和交纳物业服务费，造成这部分小区失修失管，产生了很多历史遗留问题：一是硬件设施严重不足，配套不到位，已经形成了历史欠账，加上过去住宅建设一直是重建设轻管理，长期失管失修，造成道路破损、下水道堵塞等问题严重。二是停车位数量无法适应汽车增长的需求。老旧住宅小区建设时基本没有配置地下停车设施导致很多小区大量存在占行车道、人行道、消防通道和自毁绿地建停车位，乱停乱放等行为。三是由于缺乏专业的物业管理，部分老旧小区管理水平滞后，生活环境脏、乱、差现象严重，已成为影响城市容貌的顽症，群众怨言多，投诉多。

二、改造情况

我区2000年底前建成的老旧小区共有348个，总建筑面积566.98万㎡。为回应群众期盼，改善老旧小区生活环境和居住条件，提升老旧小区居民幸福指数，按照区委、区政府安排部署，根据“先民生、后提升，先急需、后改善”的改造原则，我区持续推进老旧小区改造工作。自2010年起，陆续改造老旧小区290个，建筑面积450.17万㎡。

2023年我区计划改造3个老旧小区，分别为阳光翠庭小区、科苑公寓小区、乙炔宿舍楼小区，总建筑面积5.25万平方米，总栋数11栋，总户数492户，目前已进场施工。

三、主要举措

（一）完善政策规划

2021年6月4日南京市老旧小区改造工作领导小组办公室印发了《关于推进南京市老旧小区改造工作的实施意见》，为尽快推进我区新一轮老旧小区改造工作，为我区老旧小区改造提供政策依据，我局初拟了《关于推进江宁区老旧小区改造工作的实施方案》，成立区老旧小区改造工作领导小组，负责组织协调、项目实施推进及其他日常工作，现已通过分管区长专题会，正在报请区政府常务会通过印发，目前我区参照市级文件开展我区老旧小区改造工作。

（二）明确改造范围

根据市级文件，进一步明确老旧小区改造范围，将改造范围由2000年底前建成的老旧小区，扩大到2005年前建成的、基础设施配套不全、功能缺失的、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的部分住宅小区（包含单栋），以及建成时间15年以上的，建设标准低、基础设施损坏严重的保障房、安置房小区。

（三）细化改造内容

将老旧小区改造分为“基础类、完善类、提升类”三大类，基础类为满足居民安全需要和基本生活需求的内容。主要包括拆除违法建设，改造提升小区内部及与小区联系的水电气通信、雨污分流、垃圾分类、消防、安防、道路等基础设施以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等，改造或建设小区适老设施、儿童游乐设施、无障碍设施，整治小区绿化、照明等环境，改造后的小区落实长效管理；完善类为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容。主要包括改造或建设小区停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信报箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施，有条件的楼栋加装电梯等；提升类为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容。包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。结合城市更新和存量住房改造提升，合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，有序开展绿色社区创建和完整居住社区建设，形成一批美丽宜居示范住区、美丽宜居示范街区。

（四）坚持以人为本

一是注重改造前的宣传引导。老旧小区改造实施前，运用省、市、区媒体资源以及如江宁发布等群众喜闻乐见的新媒体平台，加大对老旧小区改造的深远意义、典型案例等宣传报道，提升居民知晓率，形成良好的群众基础和舆论氛围。二是注重立项时的居民自愿。老旧小区改造项目立项前，通过发放或醒目位置张贴《致小区全体居民的一封信》的方式，告知居民相关改造事宜，同时召开居民议事会，广泛征求民意，按照“居民自愿”原则，确定改造项目。三是注重实施中的民意征询。老旧小区改造项目立项后，采用上门走访、召开居民议事会等形式，就小区外墙颜色、绿化补种、停车位改造等事项继续征求小区居民意见，罗列改造“清单”，优化改造方案设计，最大限度满足居民需求。

（五）精细施工改造

一是指引弱电下地。结合《南京市老旧小区通信和广电基础设施改造工作的指导意见》文件精神，将管线改造整治作为老旧小区改造的必选项纳入基础类改造，统一整治杂乱的室外光缆、室内分光箱、私接的飞线以及无产权单位的遗留线路，并鼓励有条件的小区采取三网合一建设方案，共同新建地下管道、楼道线槽、光分纤箱等共享设施。二是统筹雨污分流。将雨污分流施工与老旧小区改造同步进行或者已完成雨污分流改造老旧小区才能列入改造计划。建立协同推进机制，进行老旧小区改造方案联合评审，由水务部门进行把关，提高方案的专业性、系统性，避免出现改造内容不合规、重复施工等问题。三是优化停车设施。重新对小区的绿化和车位进行规划，通过整体的科学设计，将一些原本闲置无法停车的小空间合理利用，积小成大，积少成多，挖掘小区内部资源，通过盘整小区泥洼空地、重新施划的方式增加停车位。四是按需改造，根据前期民意征求情况，针对不同小区不同居民不同需求，因地制宜的设置改造内容，例如对有晾衣需求的小区设置集中晾衣架、外墙渗水进行点对点的防水整修等。

（六）加强长效管理

一是建立共建共治共享机制。以“美好家园”三年行动为契机，充分发挥社区党组织领导作用，建立健全社区多方参与的联席会议制度，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造，组织引导社区内机关、企事业单位参与改造。搭建沟通议事平台，利用“互联网+共建共治共享”等线上线下手段，开展小区党组织引领的多种形式基层协商，促进居民主动参与改造项目清单制定和实施。二是推进专业化物业管理服务。引导小区业主依法成立业主大会和业主委员会，建立完善小区管理规约及议事规则，引入市场化、专业化物业管理服务企业，为改造后的老旧小区提供物业服务。对暂不能成立业主自治组织的，支持由街道办事处、社区委员会、相关单位、业主代表等组成物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。鼓励各街道因地制宜，通过新建、重组、引进等方式，组建公益性物业服务实体，坚持公益属性、市场化运作，为老旧小区或者失管小区提供基本物业管理。建立机制，将居民承诺缴纳物业服务费，愿意实施市场化、专业化物业管理服务的小区优先纳入改造计划。按照政府引导、业主主导和“保底线”原则，建立健全最低物业服务收费调价机制。三是提升小区社会治理能力。加强社区党组织对业主委员会工作的指导，鼓励社区党组织和业主委员会成员双向交叉任职，提高小区治理能力和治理水平。探索建立以街道为主的执法联席会议制度，整合执法力量，推进公安、城管、生态环境、消防等执法力量进小区，加强车辆乱停乱放、占用消防通道、私拉乱接、违法建设、飞线充电、毁绿种菜等日常巡查和综合执法，强化小区管理。

最后，再次感谢您对我局工作提出了很好的意见和建议，我局将根据您的建议进一步加强各项工作，由衷地希望您可以在百忙之中继续关注和指导房产局工作。