一、制定背景

为统筹城乡发展，加强村镇规划建设管理，保障农村村民合法权益，改善村民居住环境，进一步规范我区农村村民建房（包括新建、改扩建、翻建）行为，依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规规定，结合我区实际情况，区政府发布了《江宁区农村村民建房规划管理实施细则》（以下简称“实施细则”）。现将有关政策要点解读如下。

二、制定依据

《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》，地方性法规有《江苏省土地管理条例》《南京市国土空间规划条例》《关于加强和规范农村宅基地管理工作的意见（试行）》《关于进一步规范村民住宅乡村建设规划许可操作流程的通知》等有关法律法规规定。

三、制定程序

2025年1月，通过走访调研、组织座谈充分听取相关部门及街道意见后形成《实施细则（初稿）》；2025年3月，再次组织相关部门和街道对《实施细则（初稿）》进行了深入讨论和修改完善；2025年5月形成《实施细则（征求意见稿）》，书面征询了相关部门和各街道意见，并结合反馈意见对《实施细则》内容进一步进行了修改完善；2025年7月28日至8月28日，依法在区政府网站公开征求意见，共收到4条建议，经研究并与建议人进行当面沟通后未予采纳，并形成《实施细则（送审稿）》；2025年11月，完成基层减负一致性评估工作及合法性审查；2026年1月，《实施细则》经区政府第115次常务会议审议通过，并于2026年2月印发。

四、主要内容及特点

本次修订的《实施细则》覆盖适用范畴、职责分工、申请条件、管理原则、申请材料、审批流程、批后监督等环节，结合我区村民建房实际，具有以下主要特点：

（一）明确细化职责分工。结合《江宁区农村村民建房全周期管理实施办法》进一步厘清了部门职责边界，明确了分局、区农业农村局、城市管理局、城乡建设局、住房保障和房产局等相关职能部门及各街道工作职责，形成部门合力、实现监管闭环。

（二）提倡集约节约用地。一是明确要求严格落实“一户一宅”原则，农村村民一户只能拥有一处宅基地；二是明确宅基地以户为单位进行安排，每户宅基地面积不得超过135平方米；三是明确现有宅基地可以满足住房建设需求的，原则上不再新增宅基地；四是明确经批准异地建造住宅的，应当将原宅基地交还原农村集体经济组织；五是明确分户时对现状实际使用宅基地面积已超确权登记面积的，符合实施建房条件的应优先使用超出登记面积的宅基地。

（三）优化分类管理要求。进一步明确了城镇开发边界内、外不同类型村庄（集聚提升类、特色保护类、城郊融合类、搬迁撤并类、其他一般村庄）的建房管理要求，同时衔接农房总登记工作标准将辅房纳入规划许可范围。

（四）细化建房控制要求。

1.为改善村民居住环境、提升村民生活品质、并与农房登记工作做好标准衔接，将“1-3人户建房面积控制标准”调整为“按户控制”。其中1人户最高不超过120平方米、2至3人户不超过180平方米，4人户及以上仍按照人均60平方米控制。同时明确了新分户家庭住房（含附属用房）建筑面积应将分户前家庭的住房建筑面积一并按户限制总额计算。

2.对于现状宅基地、住房面积超过不动产权证登记的合法确权登记面积的，明确需在建房申请人、村（社区）及属地街道对合法确权登记宅基地范围及建筑面积进行确认后办理建房（含危险房屋翻建）审批手续。

3.对于拆旧建新的建房行为，明确新建住房建筑面积（含现状宗地范围内未拆除部分建筑面积）不得超过不动产权证书中现状房屋建筑面积。现状住房面积不满足《实施细则》第六条第（二）款规定的可按规定标准申请建房。

4.对于因继承取得的房产，明确不得进行翻建、改扩建，可进行修缮，加固；本集体经济组织成员，且名下无宅基地的除外。

（五）优化建房审批流程。结合相关法律法规及规范文件要求，进一步精简优化了建房审批申报材料、明确了村（社区）、属地街道各环节的工作职责、流程及办理时限。

相关文件：江宁区农村村民建房规划管理实施细则