关于《江宁区关于存量工业用地有机更新建设高标准厂房的指导意见》（征求意见稿）公开征求意见的公告

为提升土地资源利用，拓展产业发展空间，优化资源配置，促进产业集聚，促进我区存量工业用地节约高效利用，规范我区高标准厂房项目入库、资源配置、建筑设计、运营监管，引导企业规范建设和使用高标准厂房，结合前期试点情况，南京市规划和自然资源局江宁分局制定了《江宁区关于存量工业用地有机更新建设高标准厂房的指导意见》（征求意见稿），现向全社会公开征求意见。欢迎各有关单位和各界人士在2026年2月13日前，对征求意见稿提出意见、建议。

联系人：张捷；联系电话：（025）52140566；电子邮箱：447220216@qq.com。

南京市规划和自然资源局江宁分局

2026年2月4日

附件：

江宁区关于存量工业用地有机更新建设高标准厂房的指导意见

（征求意见稿）

为提升土地资源利用，拓展产业发展空间，优化资源配置，促进产业集聚，促进我区存量工业用地节约高效利用，规范我区高标准厂房项目入库、资源配置、建筑设计、运营监管，引导企业规范建设和使用高标准厂房，结合前期试点情况，特制定本指导意见。

第一条【适用范围】本意见适用于南京市江宁区存量工业用地上开发建设的高标准厂房项目（以下简称：高标准厂房项目）。新增用地不得建设标准厂房和高标准厂房项目。

（一）本意见中的高标准厂房是指依法取得、规划用途为工业用地、国有建设用地上建设的，容积率2.0以上、四层及以上配工业电梯，适用于我区5+4+5创新型产业集群以及数字经济、现代轻工纺织、现代食品等具有高通用性、高集约性产业，满足小型生产和小型仓储功能的厂房。

（二）存量工业用地有机更新建设高标准厂房项目一般应满足以下规定：

1、依据经批准的国土空间规划实施；

2、应按照控制性详细规划要求，配合规划资源部门将用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目用地退出；

3、纳入全流程监管体系，实施全生命周期监管。严格用于生产用途，未经批准不得擅自调整功能；确需变更的，应经区政府同意后，依法完善相关手续，补交土地出让金。

第二条【规划控制】符合国土空间规划的基础上，高标准厂房项目应统一规划、集中建设，并结合所在园区、街道主导产业定位及建设情况，形成布局合理、错位发展、功能互补的发展格局。

（一）高标准厂房选址应满足以下条件之一：

1、在产业园区、产业社区范围内；

2、在批准的科技园区内，包括麒麟高新区、江宁经开区、江宁高新区；

3、在区政府确定转型的中小工业集中区范围内；

4、区政府研定的其他高标准厂房用地。

（二）高标准厂房用地容积率一般应达到2.0以上，建筑密度、绿地率要与相关产业用地政策衔接，占地面积不低于5000㎡。鼓励建设占地15000㎡以上的高标准厂房园区。

（三）高标准厂房布局原则上不得超过所在园区、街道工业用地面积的10%，确需超出的由所在园区、街道充分论证后经区规划资源分局会区工信局等相关部门审议后报区政府批准。

（四）高标准厂房项目应配建不低于地上总建筑面积5%的配套设施（其中小型商业服务设施建筑面积不得超过1000㎡），其中行政办公及生活服务设施用地面积<工业项目总用地面积的7%，且建筑面积≤工业项目地上总建筑面积的 15%；工业生产必需的研发、设计、检测、中试设施，可在行政办公及生活服务设施之外计算，且建筑面积≤工业项目地上总建筑面积的15%，并要符合相关工业建筑设计规范要求。

第三条【资源配置】 

（一）规范可分割销售的高标准厂房用地的地价水平。可分割销售部分的地价在江宁区普通工业用地地价标准的基础上提高100%。

（二）可分割销售的高标准厂房不得超过地上建筑面积的50%；项目达产评估时如能满足投资监管协议约定条款的要求，可签订土地出让合同补充协议，允许项目分割销售比例提高至地上建筑面积的70%；原则上以栋、层作为分割登记单元；如确需同一楼层分割，还须符合独立使用功能布局要求；最小分割销售单元的建筑面积不得小于1000㎡。鼓励建设自持型高标准厂房。

（三）为支持中小工业集中区转型升级，防止产业外溢，允许外围的汤山、上峰、土桥、湖熟、陶吴、南山湖6个中小工业集中区建设标准厂房，参照高标准厂房政策管理，对层数和容积率可适当放宽，采取一事一议的方式报区政府研定。

（四）新立项可分割销售的高标准厂房项目，首次分割应在项目取得竣备手续后按存量房办理分割登记，销售对象与再次转让对象应是符合园区产业规划的企业，不得出售给个人。园区、街道应当对购买或转让对象的资格进行审核，与其签订项目投资监管协议，并出具审核意见，作为不动产交易的依据。涉及股权变更的，企业需书面承诺继续履行原投资监管协议需承担的义务，作为办理工商变更登记的依据。

（五）高标准厂房项目分割销售后3年内（以不动产证书登记时间计算）不得转让。因企业发展需外迁或因经营不善需转让产权除外，园区、街道或其批准主体可以成本价优先回购。

（六）可分割销售高标准厂房项目的自持物业和相关配套设施不得分割转让、分割抵押、分割登记。

（七）分期开发建设的项目应统一规划设计公共配套设施，相关公共配套设施应在建成验收后可销售部分才能进行分割登记。每期可分割销售的建筑面积=本期建筑面积×可分割销售比例。

第四条【建筑设计】高标准厂房的建筑设计应满足以下条款：

（一）考虑厂房的通用性和经济性合理取值，主体结构采用大空间及大跨度柱网。

（二）平面宜相对规整方正，电梯、楼梯、设备用房、卫生间等辅助空间应尽量集中布置，保证生产空间的正常使用，便于生产线的布置。不宜采用类办公（内天井式、中央核心筒等）平面布局。

（三）平面设计时宜充分考虑园区主导产业的生产工艺；生产用房标准层面积不宜少于500㎡，且宜预留一处不少于2㎡的专门为工艺生产服务的综合管井。鼓励设置厂房智能化系统。

（四）首层设置装卸货区域，宜临近货梯设置至少1个货物升降平台或固定月台，方便货物高效运输。鼓励标准层设计物料及产品临时堆放等缓冲空间及吊装平台。叉车充电间宜靠外墙设置。

（五）厂房层高为4.5米，如定制厂房因大型设备、特殊工艺及产品产线需要确须突破现有层高的，报区政府一事一议审核批准，其中层高大于8米的可双倍计容。

（六）每个标准层至少设置2台载重3吨以上货梯或每个生产单元至少设置1台载重2吨以上的货梯。鼓励配备5吨货梯，提高物流运输效率和通用性。

（七）首层地面荷载不低于12kN/㎡，二、三层楼层荷载不低于8 kN/㎡，四层及以上楼层荷载不低于6.5 kN/㎡。

（八）鼓励高标准厂房设置综合设备夹层，以满足上部车间生产所需动力设施。

（九）建筑外立面应精细化设计，以提升园区整体性和协调性，提升城市形象。应合理考虑空调外机管道等设备的立面处理，不宜外挂。

（十）鼓励采用地下停车库、立体停车设施或停车楼方式完善停车配套，结合规划方案合理布置。

第五条【产业准入】严格高标准厂房项目的准入。各园区街道应结合产业布局、产业发展导向、项目税收承诺以及辖区内已建高标准厂房开发建设情况等因素，择优确定项目，充分论证后报区政府批准。对去化周期超过5年的园区街道，暂停新增高标准厂房用地供应。

入驻高标准厂房的项目须符合园区、街道的产业定位，满足以下条件：

（一）企业入驻高标准厂房前须将相关产业项目按区招商引资管理流程，报所在园区、街道审核同意。

（二）入驻企业须依法登记注册，应具有独立法人资格、依法纳税、合法经营、具有良好信用记录的工业企业或生产性服务企业。

（三）产业须符合国家产业导向政策和我区关于产业定位、投资强度、产出、税收要求。

（四）入驻产业须符合安全生产有关要求，不得用于危险化学品生产项目。

（五）具有下列条件之一的企业，同等条件下优先安排入驻：

1、认定为市级及以上企业技术中心、工业设计中心、专精特新企业、高新技术企业、外商投资的中小微企业，或者是拥有市级或以上工程技术研究中心、重点实验室、新型研发机构、技术创新中心的工业企业。

2、近三年主营业务收入或者纳税总额持续增长，且平均增长率在10%以上的企业；同产业类型企业，以税收高者优先。

3、研发投入占当年销售总额在4%以上；拥有自主知识产权或者获得发明专利、实用新型专利的企业；产品获得区级以上科技项目立项的企业。

4、公司获得过正规投资机构确认，股权投资金额超过500万元的创新类企业；入选过省、市、区等各级各类各人才扶持计划的企业。

第六条【消防管理】严禁生产易燃易爆危险物品，火灾危险类别宜为丙类，耐火等级应采用一、二级。防火间距、安全疏散、防火分区、消防扑救场地、消防设施、消防安全管理等应满足国家现行消防规范。

第七条【环保管理】高标准厂房进驻的产业应符合规划环评的要求，满足清洁生产水平要求，须符合污染物总量控制等国家环境保护有关规定；高标准厂房的设计、建设、使用应符合低碳、绿色、环保的要求，厂房设计应融入绿色设计理念，鼓励采用太阳能光伏等可再生能源技术应用。

第八条【园区监管】园区、街道负责对项目建设、产业准入、转售或转租、擅自拆改、改变用途等进行重点监管，确保高标准厂房真正用于产业项目。主要负责与项目主体单位及分割销售单位签订项目投资监管协议，对投资监管协议的履行情况进行全生命周期监管，相关投资监管协议需报区工信局备案；督促已批未建或未建成的高标准厂房项目加快建设进程；审核高标准厂房项目转售或转租行为；监督不符合投资监管协议的项目；负责制定违法违规行为的整改方案，落实整改措施。

区工信局负责督促属地做好项目投资监管协议的全生命周期管理，定期审核企业运行指标和项目投资监管协议的履约情况。

区规划资源部门负责项目土地出让合同的履行情况，核查项目开竣工时间、建设情况和分割销售比例等是否符合要求。

区城建局负责新建、改建、扩建高标准厂房建设工程的相关审批工作。

区房产局负责“一楼一码”唯一标识，构建建筑信息关联体系；负责对园区物业公司进行管理。

区城管局负责依法对涉及违法建设行为进行查处。

区数据局、公安分局、卫健委等行政审批部门对于未经依法批准擅自改变高标准厂房建筑用途的，不得核发相关证件（照）。

相关部门应严格执行《江宁区既有建筑拆改行为监管实施办法》（江宁政办发〔2023〕82号）《江宁区关于整治市场主体擅自改变建筑规划使用功能办理住所（经营场所）登记的实施办法》（江宁数发〔2025〕34号），严禁擅自拆改和改变房屋使用功能行为。

第九条 【运营管理】项目开发单位必须按照批准的设计方案组织实施地块的各项基础设施和公用配套设施建设，负责保障和维护项目内配套设施，满足入驻企业所需条件。

高标准厂房项目需组建或聘请有资质的公司对项目实施统一的物业管理，为入驻企业提供后勤、环保、研发、检测等公共配套服务；做好园区企业擅自拆改、改变用途等违法违规行为的巡察并及时上报园区街道；做好各种突发事件应急预案，负责生产要素保障和安全生产。

规范物业服务收费行为，项目开发单位应明确项目物业专项维修基金和物业保修金收取、使用制度。具体金额由开发单位自行确定后报所属园区、街道审批。

第十条  本文件自发布之日起执行。凡发布之日起未出具规划条件的，应当执行本意见。凡此前已出具规划条件、签订出让合同（含补充协议）或方案审定的，从其规定。