开发区法院

【案情简介】

2017年某小区业主委员会通过业主大会决议方式启动住宅专项维修资金，开展小区渗漏维修工作，经公开招标确定某建设公司为施工承接单位。之后，小区业委会发布通知要求业主限期申报维修事项，根据报修情况将相关维修事项发包给建设公司施工。完工后，有153户业主称未接到报修通知，集体要求向物业服务单位进行补充申报。因当时正值雨季，情况紧急，该小区业委会在未办理业主大会表决手续的情况下，临时将需要补充维修的事项报送给建设公司，建设公司又进行了相应的补充维修施工。全部维修事项完成后，建设公司对首期维修价款进行核算，首期维修事项的维修资金陆续支付到位。因补充维修事项无书面约定，建设公司参照首期维修事项的对应条款核算出补充维修价款为94万余元。但因补充维修项目缺少表决手续，又遇到新冠病毒疫情暴发和该小区业委会换届选举，该笔维修资金的申报工作一直未能实质性推进。2023年上半年，新一届业委会对启动维修资金申报手续予以拒绝，建设公司将小区业委会诉至法院。

法院经审理后判决：业委会是小区业主大会的执行机构，在本案中不应直接向建设公司承担金钱给付责任，故建设公司主张业委会支付工程款的诉讼请求不能得到支持。业委会于判决发生法律效力之日起30日内协助建设公司向南京市江宁区房地产主管部门申报本案补充维修项目的住宅专项维修资金。一审判决后，各方当事人均未提起上诉。

【法律依据】

根据《中华人民共和国民法典》第二百八十一条第二款规定，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

【典型意义】

业主在购房时均需预交一定金额的维修资金，以便日后统一对建筑物共有部分进行维修，这是此类建筑物的特殊性质决定的。维修资金的筹集和使用，关系到业主能否正常使用建筑物及附属设施，与业主的切身利益息息相关，一旦使用不当，就会对全体业主造成损害，因此动用维修资金通常应当由全体业主经过法定程序来决定。法律对业主表决事项规定了相应的表决程序，严格按照法定程序作出决定往往需要较长时间，但是在出现恶劣天气、发生事故灾害等紧急情况时，如果不立即对共有部分进行维修、更新或者改造，将很可能给业主造成重大损害。此时提高修缮效率、避免损害发生或者进一步扩大对业主而言是首要的价值取向，因此民法典通过第二百八十一条第二款的新增条款，对实践中紧急情况下维修资金的使用问题作出了专门规定。通过民法典该条款的授权，业主大会或者业主委员会在紧急情况下为维护业主权益，可以不经表决程序而依法申请使用维修资金。当然，作为特别规则，该条的适用应当严格限定在紧急情况之下，且必须以维护业主合法权益为目的，不得滥用该项权利。另外，如果动用维修资金的事实发生在民法典施行前，而又符合紧急情况和维护业主权益的双重要件时，根据民法典时间效力司法解释的规定，如果适用民法典的特别规定显然更有利于保护业主和相关主体的合法权益，也更有利于维护小区整体利益，应当依法适用民法典的规定，以实现法律效果和社会效果的统一。