为保障广大业主在专项维修资金使用中的决策权、知情权和监督权，进一步规范我区专项维修资金一般使用程序的指导与监督，本着“阳光使用，还权于民”工作思路，坚持党建引领统筹物业管理与社会治理，南京市江宁区住房保障和房产局制定了《南京市江宁区专项维修资金阳光使用实施细则（试行）》（征求意见稿），现向全社会公开征求意见。欢迎各有关单位和各界人士在2025年10月9日前，对征求意见稿提出意见、建议。

联系人：葛金全

联系电话：（025）52180506

电子邮箱：enjo2003@163.com

感谢您的参与和支持！

附件：1.《南京市江宁区专项维修资金阳光使用实施细则（试行）》（征求意见稿）

      2.意见反馈表

南京市江宁区住房保障和房产局

2025年9月9日

附件1

南京市江宁区专项维修资金阳光使用实施细则（试行）

（征求意见稿）

第一条为保障住宅专项维修资金使用公开透明、安全便捷，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》《南京市住宅物业管理条例》及《住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规和规章，结合我区实际，制定本细则。

第二条江宁行政区域内使用专项维修资金的维修工程（含维修、更新和改造）适用本细则。

第三条区住房保障和房产部门是本辖区内物业行政主管部门，负责专项维修资金使用的监督管理。

区财政、城乡建设、审计、市场监督管理、消防救援机构等行政主管部门和单位按照各自职责协同做好专项维修资金使用监督管理的相关工作。

街道办事处负责辖区内专项维修资金使用的指导和监督工作，居（村）民委员会配合街道办事处做好专项维修资金使用管理的相关工作。

第四条业主、业主委员会（以下简称业委会）和物业管理委员会（以下简称物管会）在社区居（村）民委员会党组织领导下，负责所在物业管理区域专项维修资金的筹集、使用、管理和监督。

第五条根据危及房屋安全、业主人身财产安全的紧急情况不同，专项维修资金使用程序分为一般和应急。

一般程序，须经维修分摊范围内的业主表决同意后实施。

应急程序，符合《南京市住宅物业管理条例》第六十五条规定应当紧急维修的项目，可不经过维修分摊范围内业主表决同意，经竣工验收合格和维修费用公示期满后，应急维修费用由相关业主承担，按其专有部分面积所占比例在维修资金账户中列支。

第六条业主大会、业委会（物管会）、相关业主、所在社区的居（村）民委员会，以及经业主大会、业委会（物管会）书面委托的物业服务企业均可作为一般程序的使用申请人。

业主大会、业委会和物管会可作为应急程序的申请人。

发生危及房屋安全或业主人身财产安全等紧急情形需要维修的，未成立业主大会、业委会（物管会）或业主大会、业委会（物管会）等相关主体未及时提出申请的，街道办事处接到相关报告后，应当督促业主和业委会（物管会）或者相关责任人限期维修，也可以组织代为维修。代为维修费用由相关业主承担，按其专有部分面积所占比例在维修资金中列支。

第七条业委会（物管会）作为申请人时，应当执行业主大会表决通过的《议事规则》《管理规约》中关于专项维修资金使用和公共收益管理等事项的约定。街道办事处发现其违反《议事规则》《管理规约》有关约定的，应当责令改正。

第八条经业主大会、业委会（物管会）书面委托的物业服务企业作为申请人时，涉及电梯、消防和监控等设施设备的维修项目，应提交已依法委托专业机构进行日常维护保养、检测检验、完成物业承接查验备案或物业管理项目交接的相关证明。物业服务企业未依法履行义务的，区物业行政主管部门应督促其限期改正并采取相应补救措施。

第九条维修工程的实际工期超出业委会（物管会）任期或物业服务合同服务期的“跨期”工程，申请人应提交已取得分摊范围内业主同意施工“跨期”的表决通过证明和公示期满证明。

第十条专项维修资金使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十一条属于全体业主共有共用的，维修费用由小区全体业主分摊；属于部分业主共有共用的，可以幢、单元为单位区分维修费用分摊范围：

1.电梯维修，以单元或楼幢（无单元区分）的全体业主参与分摊；

2.屋面、外墙渗漏和楼体外立面脱落维修，以整幢楼的全体业主参与分摊；

3.消防、监控、围墙、道路维修以整个物业管理区域的全体业主参与分摊；

4.二次供水水泵、排水排污设施的维修，以申请人书面确认维修范围内的业主参与分摊。

维修费用分摊范围规定不明确的，街道办事处可通过物业联席会议召集相关业主代表参与讨论确定。业主对维修费用分摊有分歧的，应当通过协商、调解、仲裁、诉讼等方式依法解决。

第十二条维修项目涉及尚未售出的商品住宅、非住宅和售后公有住房的，开发建设单位或者公有住房售房单位应当按照尚未售出的商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修费用。

建设单位被确认为地下车库产权人或小区人防车位受益人的，应当在消防监控道路等涉及全体业主受益的维修中分摊相应费用。

分摊范围内的业主尚未交存专项维修资金或账户余额不足分摊的，既可以一次性按维修资金首期标准补足到监管账户中参与分摊，也可以采用现金方式参与本次维修项目的维修费用分摊。

第十三条下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为改变原貌或者人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用；

（五）其他依法不得列支的情形。

第十四条专项维修资金的一般使用程序：

（一）制定方案预算

申请人对维修资金申报材料的真实性、合法性、完整性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料，并对维修工程的质量、进度以及资金安全等事项进行监督。

申请人应事先组织现场查勘，对拟维修的公共部位、设施设备型号、规格数量和损坏程度等必要信息进行登记统计和核实，并提交相关照片或视频等佐证材料。

鼓励申请人主动请求区城乡建设部门对维修使用方案、造价编制、工程组织、竣工验收等环节实施事前的政策指导与服务。

（二）用前表决公示

维修使用方案、工程预算和业主分摊清册应在投票表决前公示。公示文本应采用物业行政主管部门提供的示范文本。申请人应对公示期内的公示内容每天拍照留存备查。

维修分摊不涉及全体业主的，公示日期不少于7天；涉及全体业主的，公示日期不少于15天。

公示除包括小区公示栏、出入口等显著位置外，同时还应在维修费用分摊涉及的楼栋及单元公告。鼓励申请人通过业主公众号和微信群等线上平台同步公示。

住宅小区所在社区的居（村）委员会应安排社区人员抽查公示情况并报告。对申请人违反公示规定的，街道办事处应责令申请人重新公示。

（三）分级指导监督

专项维修资金使用申请应接受所在社区的居（村）委员会、属地街道办事处和区物业行政主管部门逐级指导与监督。

业主对维修使用方案和工程预算进行实名投诉举报的，所在社区的居（村）委员会应召集申请人、造价编制、检测检验等相关各方及时回复投诉举报人，并指导和督促申请人及时优化完善维修使用方案和工程预算。

（四）优化方案预算

工程投资额在100万元以上且维修改造建筑面积在500㎡以上的既有建筑维修改造项目，鼓励申请人向数据局、城建局等相关职能部门申办监督手续，纳入基本建设程序管理。

工程投资额不满100万元或建筑面积不满500㎡等免予、无需和无法办理施工图审查的既有建筑维修改造更新项目，鼓励街道办事处邀请专业技术人员和辖区内“两代表一委员”，对维修使用方案和工程预算进行专家论证或技术把关。

（五）用前表决投票

使用建筑物及其附属设施的维修资金进行维修的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

改建、重建建筑物及其附属设施使用维修资金的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过四分之三的业主且参与表决人数过四分之三的业主同意。

采用线下表决方式时，表决票应采用物业行政主管部门公布的示范文本。在上门征求业主表决的表决票上同时签名的工作人员不少于2人，鼓励社区工作人员在申请人上门征求业主意见时参与监督。

单项维修工程的业主表决投票应自签字开始之日起九十日内完成。超出规定期限未达到法定多数票权的，应认定为本次业主共同决定事项未通过表决。

表决通过的，应将表决同意的使用方案、工程预算、业主分摊明细、表决票权明细和表决统计结果公示至少7日。

所在地居（村）民委员会除安排社区人员巡查公示情况外，应对业主表决票签字的真实性进行核实抽查。

鼓励优先通过物业行政主管部门开发建设或经其认可的政府线上表决平台进行业主投票。

（六）主管部门受理

经分摊范围内业主表决同意后，申请人持相关材料到区物业行政主管部门办理使用申报手续。符合维修资金使用条件的，区物业行政主管部门应于7日内向申请人出具受理告知单，探索在物业行政主管部门的专项维修资金管理网站公告受理通知；不符合使用条件的，应当书面说明原因或者书面要求申请人限期于30日内一次性补正。

（七）组织实施维修

取得主管部门受理告知单后，申请人应按表决通过的使用方案和工程预算实施维修，并负责施工全过程的监督管理工作。

申请人选择的施工单位应具备与维修项目相匹配的企业资质和从业人员执业资格，且近3年内无不良信用联合惩戒记录。

申请人与施工单位应当签订书面《施工合同》，明确合同的标的、价款、质量、履行期限和收款账户等主要条款，且不得另行订立背离合同实质性内容的其他协议。《施工合同》约定按进度分期付款的，物业行政主管部门分期拨款不超过2次，首款拨付不超过合同价款经审价后的30%，且应取得分摊范围内的业主表决同意。

申请人应当组织竣工验收。申请人、施工、监理和审计等单位应在竣工验收记录上共同签署验收合格意见并签字盖章，申请人可邀请相关业主参与竣工验收。

涉及消防设施设备维修和更新、改造的项目，由消防救援部门会同相关部门和街道办事处开展联合指导检查。竣工验收合格应当取得消防救援部门出具的复查意见。

涉及电梯重大维修和更新、改造的项目，申请人维修前应取得安全评估报告，竣工验收应当取得电梯监督检验机构出具的监督检验报告。

（八）竣工验收公示

申请人应将相关的竣工验收记录、监理报告、检测检验报告、审计报告和工程费用发票等全部工程竣工资料，向维修资金分摊范围内的业主公示不少于7日。

公示期内发生分摊范围内超过20%业主实名投诉举报或信访的，街道办事处应及时召开物业联席会议，会同区相关部门指导监督申请人对维修工程的质量和造价实施质量评估与造价复核。

（九）结算审核划拨

公示期满无异议的，申请人向物业行政主管部门申请维修费用结算，并提交维修工程全部材料和相应公示证明。

对程序规范且材料齐全的维修费用结算申请，物业行政主管部门一般应在7日内完成审核。通过的拟同意使用维修资金的审核意见，应在物业行政主管部门的专项维修资金系统网站公示不少于7日，探索通过短信平台向分摊范围内业主公告拟结算分摊金额。

申请人应按《施工合同》中的履行期限按时完成维修工程并及时提出结算申请。对无故超过《施工合同》履行期限1年（含）以上的，或者不符合维修资金使用方案和工程量清单维修项目价格，以及违反有关法律、法规、规章及本办法结算申请的，物业行政主管部门可以不予结算。

鼓励城乡建设主管部门将维修工程涉及的招标代理、施工、监理和造价咨询等单位纳入年度“双随机、一公开”检查对象。检查发现相关主体存在偏离市场价格、重复计费或涉嫌虚报工程量等违反有关规定尚未构成犯罪的，由城乡建设主管部门依法查处，并通报相关部门实施联合信用惩戒。

物业行政主管部门发现申请人或相关的施工、监理、审计及招标代理等单位涉嫌经济犯罪的相关问题线索，应及时移送公安等司法部门依法查处。

第十五条维修资金的应急使用程序按照《江宁区维修资金应急使用程序》（江宁政办发〔2024〕89号）文件执行。

第十六条本细则实施后有关条款与上级政府部门新出台政策文件规定不一致的，适用新规定。

第十七条本实施细则自2025年X月X日起实施，有效期截至2028年X月X日。